সাধারনভাবে বাংলাদেশে জমি বিক্রির আগে দীর্ঘ মেয়াদী বায়নানামা করা হয়ে থাকে। জমির বায়না করার আগেই এসব কাগজ দেখে নিতে হবে। তবে বর্তমান আইনে জমির বায়না রেজিষ্ট্রি করে নেওয়া বাধ্যতামূলক। জমির বায়না রেজিষ্ট্রি করলে নানা ধরনের ঝামেলামুক্ত থাকতে পারেন। সরকারী ষ্ট্যাম্পে বায়না করার যে নিয়ম প্রচারিত আছে তা না করে রেজিষ্ট্রিমূলে বায়না করা নিরাপদ।
আপনার জমি যে দলিলে লেখক লিখবেন তার দায়িত্ব হবে জমির সব কাগজপত্র পরীক্ষা করা। তিনি ঠিকভাবে কাগজপত্র পরীক্ষা করছেন কি না তা মিলিয়ে দেখুন।

কাগজপত্র পরীক্ষা :

ক্রেতা যার কাছ থেকে জমি কিনবেন তার থেকে ওই জমি-সংক্রান- সব কাগজপত্র চেয়ে নেবেন। জমির সব খতিয়ানসহ (সিএস, আরএস, এসএ ও বিএস খতিয়ান) জমিটি যতবার বেচাকেনা হয়েছে, তার দলিলসমূহ চেয়ে নেবেন। এগুলো পরীক্ষা নিরীক্ষা করে দেখবেন, বর্তমানে জমির মালিক কে।

নামজারি :

জমির যিনি মালিক, তার নামে নামজারি (মিউটেশন) আছে কি না তা নিশ্চিত হতে হবে। যে এলাকায় জমি কিনছেন ওই এলাকার স্থানীয় সহকারী ভূমি কমিশনার অফিসে গিয়ে খোঁজ নিলে নিশ্চিত হওয়া যাবে জমির বর্তমান মালিক কে। যদি দেখা যায় সব কাগজ ঠিক আছে -নামজারি না হয়ে থাকলে কেনার আগে বিক্রেতাকে বলুন তার নামে নামজারি করিয়ে নিতে।

খাজনা :

মালিক হালনাগাদ খাজনা (ভূমিকর) পরিশোধ করেছেন কি না, নাকি অন্য কেউ পরিশোধ করেন, তা-ও স্থানীয় তহশিল অফিসে গিয়ে খোঁজ নিতে হবে। খাজনা পরিশোধের কাগজপত্র এনে ভবিষ্যতের জন্য ক্রেতার সংগ্রহে রাখতে হবে।

সাব-রিজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি :

ক্রেতা স্থানীয় সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে তল্লাশি দিয়ে দেখবেন প্রস্তাবিত জমি হেবা, দান, বিক্রি বা এওয়াজমূলে কোনোভাবে হস্তান্তর করা হয়েছে কি না। জেলা সাব রেজিস্টারের অফিস থেকে ১২ বছরের তল্লাশী সহ নির্দায় সার্টিফিকেট (এন.ই.সি.) দেখে নিতে হবে। এ সনদে সর্বশেষ মালিকের নাম থাকে।

ফারায়েজ বা হিস্যাবন্টন :

বিক্রেতার শরিকদের সঙ্গে সম্পত্তির হিস্যাবন্টন সতর্কতার সঙ্গে সম্পন্ন করতে হবে। শরিকদের সঙ্গে বিক্রেতার অংশনামা হয়েছে কি না, তা জমি কেনার আগে মিলিয়ে দেখতে হবে। ফারায়েজ অনুযায়ী, বিক্রেতা যেটুকু জমির মালিক, তার বেশি কেনা ঠিক হবে না। অনেক সময় দেখা যায় বিক্রেতা পৈত্রিক সূত্রে পাওয়া জমি বিক্রি করছেন।

নোটিশ :

জমি বায়না করার আগে আইনের বিধানমতে সব অংশীদারকে নোটিশ দিতে হবে। অন্যথায় পরবর্তীকালে অগ্রক্রয় বা প্রিয়েমশন মামলা হওয়ার সম্ভাবনা থাকে।

পরিত্যক্ত কি না তা পরীক্ষা করতে হবে :

ক্রেতা যে জমি কিনবেন তা খাস, পরিত্যক্ত বা শক্রসম্পত্তি কি না, তা জানতে হবে। সঙ্গে এ ও জানতে হবে সরকার কোনো কারণে এ জমিটি অধিগ্রহণ করেছে কি না। অতিরিক্ত জেলা প্রশাসন (ভূমি) অফিসে খোঁজ নিলে এগুলো জানা যাবে।

বন্ধক ক্ষমতা অর্পন করা আছে কি না:

জমি বিক্রি ও রক্ষণাবেক্ষনের জন্য কাউকে ক্ষমতা অর্পণ করা অর্থাৎ আমমোক্তারনামা (পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি) আছে কি না, তা দেখতে হবে। এমনকি জমি বন্ধক রেখে কোনো ব্যাংক বা অর্থলগ্নিকারী প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে ঋণ নেওয়া আছে কি না সে সম্পর্কে খোজ খবর নিতে হবে।

সরেজমিনে জমি দেখা :

সরেজমিনে গিয়ে ক্রেতাকে জমি দেখতে হবে। জমির কাগজপত্র, দাগ নম্বর ও চৌহদ্দি (চারদিকের অবস্থান) মিলিয়ে দেখতে হবে যে জমি বিক্রি করবে, সেটিই প্রস্তাবিত জমি কি না। জমির চারদিকের সীমানার মালিকদের সঙ্গে প্রয়োজনে কথা বলে নিশ্চিত হতে পারেন আপনাকে যে জমি দেখানো হয়েছে তার প্রকৃত মালিক কে। নাকি দালালেরা অন্যের জমি ক্রেতাকে দখল দিতে যাচ্ছেন। বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত জমি বর্তমানে কার দখলে আছে, ক্রয় করলে কোনো কারণে ভোগদখলে বাধাগ্রস্ত হবে কি না বা রাস্তা ও পথ অধিকারে কোনো বাধা-নিষেধ আছে কি না, তা ও ক্রেতাকে সরেজমিনে যাচাই করতে হবে।

বিক্রির অধিকার বিক্রেতার আছে কি না :

বিক্রেতার মালিকানা স্বত্ব বা বিক্রির বৈধ অধিকার আছে কি না, তা দেখতে হবে। জমির মালিক নাবালক বা অপ্রকৃতস্থ কি না, তা ও যাচাই করতে হবে। নাবালক হলে আদালতের মাধ্যমে অভিভাবক নিযুক্ত করে জমি বিক্রির অনুমতি নিতে হবে। বিক্রেতা ওই অনুমতি নিয়েছেন কি না, তা-ও পরীক্ষা করে জমি কিনতে হবে।

মামলা মোকদ্দমা :

প্রস্তাবিত জমি নিয়ে কোনো মামলা-মোকদ্দমা রয়েছে কি না, তা-ও ক্রেতাকে খুজে দেখতে হবে। কারণ মামলা মোকদ্দমা থাকলে জমি কেনা হলে তা হবে অন্যন- ঝুঁকিপূর্ণ। পত্রিকায় আইনগত বিজ্ঞপ্তি দিয়ে কয়েকদিন সময় দিয়ে জমি ক্রয় করা উচিত। এতে জমির মালিকানা কেউ দাবি করলে কেনার আগেই তা করতে পারে। ফলে অবাঞ্ছিত ঘটনা এড়ানো সম্ভব হতে পারে।

>লক্ষ্য রাখতে হয় : জরিপ কখন হয়েছে, জমির নকশা কোত্থেকে তোলা যায়, নিজের জমি অন্যের নামে জরিপে উঠে গেলে কোথায় মামলা করতে হয়।

>খতিয়ান রক্ষনাবেক্ষন : জেলা প্রশাসকের রেকর্ডর"মে নতুন প্রাপ্ত খতিয়ান রক্ষনাবেক্ষন করা হয়। জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ে, খতিয়ানের জন্য কালেক্টরের কাছে আবেদন করবেন। এর আলোকে রেকর্ড রুমের ভারপাপ্ত কর্মকর্তা সহিমুহুরি নকল সরবরাহ করবেন।

>জরিপ এর পর জরিপ বিভাগ কাজ সমাপ্ত করার পর খতিয়ানের একটা কপি জেলা জজের কাছেও হস্তান্তর করেন। এই খতিয়ানের আলোকে কোন ব্যক্তি যদি দেখেন যে তার জমি অন্যের নামে রেকর্ড হয়েছে তবে তিনি সহকারী জজ আদালতে সিভিল স্যুট (দেওয়ানি মামলা) দায়ের করেন।

> মৌজার নকশা ছাড়া খতিয়ান অর্থহীন : তেজগাঁওয়ে ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদফতরে আবেদন করে নির্দিষ্ট ফি’র বিনিময়ে যে কোন নকশার ফটোকপি নিতে পারেন। যেসব মৌজার চুড়ান- প্রকাশনা সমাপ্ত হয়েছে সেসব নকশার ফটোকপি এর কার্যালয় থেকে সংগ্রহ করা যায়। জেলা প্রশাসকের কার্যালয় থেকেও তা সংগ্রহ করা যায়।

সবকিছু ঠিকঠাক পাওয়া গেলে জমি ক্রয় করা যেতে পারে। তবে উপরের পরীক্ষা-নিরীক্ষা কাজ ক্রেতা নিজে সম্পন্ন করতে না পারলে অভিজ্ঞ ব্যক্তিদের সঙ্গে নিয়ে তা করা যেতে পারে। ক্রেতা দেওয়ানী আইনে অভিজ্ঞ কোনো আইনজীবির পরামর্শ ও মতামত নিয়ে জমি রেজিষ্ট্রেশন সম্পন্ন করতে পারেন।
জমি কিনতে যে সব সাবধানতা অবলম্বন করা উচিত

আদালত সম্পর্কে বিচার প্রার্থীদের অনভিজ্ঞতা এবং ভয় ভীতি পরোক্ষভাবে আদালতের দাড়গোড়ায় তাদের ভোগান্তি বৃদ্ধি করে। মামলা সাধারণত ফৌজদারী বা দেওয়ানী এই দুই প্রকারের হয়। জমি জমা বা সম্পদ এবং পদ সংক্রান্ত মামলাকে দেওয়ানী মামলা বলা হয়। দেওয়ানী মামলা বিচারে কয়েকটি ধাপ আছে এবং প্রতিটি ধাপের জন্য আইনের কিছু নির্দিষ্ট বিধান রয়েছে। দেওয়ানী মামলার পূর্ব শর্ত আরজি গঠন। বাদীর নালিশের লিখিত বিবরণকে আরজি বলা হয়।

১। মামলা দায়ের ও আরজি গ্রহণ:

দেওয়ানী মামলা শুরু হয় আরজি গ্রহণের মাধ্যমে। দেওয়ানী আদালতের সেরেস্তাদার বা তার অনুপস্থিতিতে সেরেস্তাদার হিসেবে কর্মরত কর্মচারী মামলার আর্জি গ্রহণ করে আরজির গায়ে বা তার সাথে যুক্ত অর্ডারশিটে বা স্লিপে মামলার ফাইলিং নম্বর লিখবেন। যেমন- দেওয়ানী মামলা নং - ১০০/২০২৫(এর অর্থ হল ঐ আদালতের ২০২৫ সালের ১০০ নম্বর দেওয়ানী মামলা)।

এরপর সেরেস্তাদার অর্ডারশিটে আলাদা করে এবং সিল মোহর লাগিয়ে যিনি আর্জি উপস্থাপন করবেন তার কাছে ফেরত দিবেন। এরপর আর্জির সাথে দাখিল হতে পারে এরূপ সকল কাগজ পত্রে মামলার নম্বর উল্লেখ করতে হবে। সেরেস্তাদার আর-১২ ফাইলিং রেজিষ্টারে (যাকে সু্ট রেজিষ্টারও বলা হয়) আর্জির বিষয় বস্তু ক্রমানুসারে লিপিবদ্ধ করবেন। সাধারণত যেদিন আর্জি গ্রহণ করা হয়, সেদিনই তা নিবন্ধকৃত হয়।

সেরেস্তাদার আর্জি পরীক্ষা করে আর্জির প্রথম পৃষ্ঠার বাম প্রান্তের উপরিভাগে ষ্ট্যাম্প পর্যাপ্ত হয়েছে কিনা তা লিখবেন। অপর্যাপ্ত ষ্ট্যাম্প থাকলে তাও উল্লেখ করবেন এবং বাকী ষ্ট্যাম্প আদায়ের পর ২য় বার তা উল্লেখ করে প্রত্যায়ন করবেন(সি. আর. ও, ভলিউম -১, বিধি-৫৫)। ২১ দিনের মধ্যে বাকী ষ্ট্যাম্প প্রদান করতে হয়। এইভাবে একটি দেওয়ানী মামলা দায়ের করা হয়।

২।আর্জি ফেরত বা প্রত্যাখ্যান:

আর্জি ফেরত বা প্রত্যাখান হওয়া উচিত মনে করলে সেরেস্তাদার তা বিচারকের নিকট উল্লেখ করবেন। বিচারক আইন অনুসারে প্রয়োজনীয় ব্যবস্তা গ্রহণ করবেন (সি. আর. ও, ভলিউম-১, বিধি-৫৫)। কোন কারণে আর্জি সঠিকভাবে মূল্যায়িত না হলে তা সংশোধনের জন্য পক্ষকে নির্দেশ দেয়া হয় যার সময়সীমা ২১ দিন।

৩।সমন জারী

একটি মামলা দায়েরের পরের ধাপ সমন জারী। সমন দু'ভাবে জারী করা হয়। আদালতের জারীকারকের (পদাতিকের) মাধ্যমে এবং আদালতের সেরেস্তা কর্তৃক ডাকযোগে। সমনের সাথে মামলার আর্জি, বাদীর ফিরিস্তিযুক্ত কাগজের কপি (আর্জির বিষয়ের সাথে সংগতিপূর্ণ কাগজপত্র যা আর্জির দাবীকে সমর্থন করে), ওকালতনামা, তলবানা (বিবাদীর নামীয় সমন জারীর ক্ষেত্রে সরকারের দেয়া কোর্ট ফি) দাখিল করতে হয়।

মামলার সমন বিবাদী সরাসরি গ্রহণ করলে তা সরাসরি জারী হিসেবে গণ্য হবে। আদালতের জারীকারক (পদাতিক) যখন বিবাদীর উপর সমন জারীর জন্য যাবে তখন সমন নোটিশের অপর পৃষ্ঠায় সংশ্লিষ্ট এলাকার দু'জন নিঃস্বার্থ ব্যক্তির স্বাক্ষর বা টিপ গ্রহণ করবেন।

সাধারণত সমন বিবাদীর উপর ব্যক্তিগতভাবে জারী হতে হয়। তার অনুপস্তিতে তার পক্ষে তার ক্ষমতাপ্রাপ্ত প্রতিনিধির উপর সমন জারী হতে হবে। যদি তার ক্ষমতাপ্রাপ্ত কোন প্রতিনিধি পাওয়া না যায়, তবে তার পরিবারের প্রাপ্ত বয়স্ক পুরুষ সদস্যের উপর সমন জারী করতে হয়। এক্ষেত্রে ভৃত্য পরিবারের সদস্য হিসেবে গণ্য হবেন না। (দেওয়ানী কার্যবিধি, আদেশ-৫, বিধি-১২ ও ১৫)।

বিবাদী বা তার পক্ষে ক্ষমতাপ্রাপ্ত কোন প্রতিনিধি বা তার পরিবারের কোন প্রাপ্ত বয়স্ক পুরুষ পাওয়া না গেলে বা সমন গ্রহণ না করলে বিবাদীর বাস গৃহের বহির্দ্বারে বা অন্য কোন প্রকাশ্য স্থানে লটকিয়ে সমন জারী করতে হবে (দেওয়ানী কার্যবিধি, আদেশ-৫, বিধি -১৭)। এক্ষেত্রেও জারীকারক সমন নোটিশের অপর পৃষ্ঠায় সংশ্লিষ্ট এলাকার দু'জন নিঃস্বার্থ ব্যক্তির স্বাক্ষর বা টিপ গ্রহণ করবেন।

বিবাদীর সাময়িক অনুপস্থিতিতে তার বাসগৃহের বহির্দ্বারের সামনে সমন লটকিয়ে জারী করা যুক্তিসংগত নয়। যদি ঐ বিবাদীকে তার বাসগৃহে পাওয়ার সম্ভাবনা থাকে, তবে পুণরায় তার বাড়ীতে সমন জারী করতে হয় (সি. আর. ও, ভলিউম-১, বিধি-৭৬)।

জারীকারক সমন জারী রিটার্ণ ফেরত দিলে নাজির যথাসম্ভব দ্রুত এবং কমপক্ষে মামলার ধার্য্য তারিখের দু'দিন পূর্বে সংশ্লিষ্ট কোর্টে ফেরত দিবেন (সি. আর. ও, ভলিউম-১, বিধি-১০৫)।

অপরদিকে ডাকযোগে প্রেরণের পর ডাকরশিদ (একনলেজমেন্ট ডিউ) থাকলে এক মাস অতিবাহিত হওয়ার পর এ. ডি (ডাক সমন) জারী হিসেবে গণ্য হবে।

বিবাদী একের অধিক হলে প্রত্যেকের উপর সমন জারী হতে হবে। এছাড়া বিভিন্ন জেলার বিবাদীদের উপর সমন সংশ্লিষ্ট জেলার নেজারত বিভাগের মাধ্যমে প্ররণ করতে হবে।

৪।জবাব দাখিল

বিবাদী মামলা ১ম শুনানীর তারিখ বা তৎপূর্বে বা আদালতের অনুমোদিত সময় দুই মাসের মধ্যে লিখিত জবাব দাখিল করবেন (দেওয়ানী কার্যবিধি, আদেশ -৮, বিধি-১)। তা না হলে মামলাটি একতরফা শুনানীর জন্য নির্ধারিত হবে। তবে দেওয়ানী কার্যবিধির ৮০ ধারার নোটিশ জারী না হলে সরকার জবাব দাখিলের জন্য ৩ মাস সময় পাবে।

বিবাদী যদি তার দাবীর সমর্থনে কোন দলিলাদির উপর নির্ভর করে, তবে তা ফিরিস্তি সহকারে ঐ দলিলাদি দাখিল করবেন।

৫।প্রতিদ্বন্দ্বিতা বহির্ভূত শূনানী
১ ম শুনানীর তারিখে যদি দেখা যায় যে, মামলার পক্ষদের মধ্যে কোন বিরোধীয় বিষয় নেই তবে তা অবিলম্বে নিষ্পত্তি করতে হবে। এক্ষেত্রে মামলা মূলতবি করার কোন সুযোগ নেই।

৬।ইস্যু গঠন

মামলার ১ম শুনানীর তারিখ বা জবাব দাখিলের মধ্যে যেটি পরে, তা হতে ১৫ দিনের মধ্যে ইস্যু গঠন করতে হবে(দেওয়ানী কার্যবিধি আদেশ-১৪, বিধি-১)। যেসব বিরোধীয় বিষয়ের উপর মামলা নিষ্পত্তি হবে সেসড বিষয় বস্ত নিয়ে ইস্যু গঠন করা হবে।

৭।উদঘাটন ও পরিদর্শন

ইস্যু গঠনের ১০ দিনের মধ্যে বাদী বা বিবাদী আদালতের অনুমতি নিয়ে অপর পক্ষকে প্রশ্ন দাখিল করতে পারবেন। তবে একটি পক্ষকে একবারই লিখিত প্রশ্ন দাখিল করতে পারবেন (দেওয়ানী কার্যবিধি আদেশ-১১, বিধি-৮)

৮।৩০ ধারার তদ্বীর

ইস্যু গঠনের পর উভয় পক্ষের কোন তদ্বীর আছে কিনা তার জন্য এই পর্যায়টি রাখা হয়।

৯।চূড়ান্ত শুনানীর তারিখ নির্ধারণ (এস. ডি)

ইস্যু গঠনের ১২০ দিনের মধ্যে মামলার চূড়ান্ত শুনানীর দিন ধার্য করতে হয় (দেওয়ানী কার্যবিধি আদেশ-১৪, বিধি-৮)

১০।চূড়ান্ত শুনানী

চূড়ান্ত শুনানীর (পি. এইচ) তারিখ হতে ১২০ দিনের মধ্যে মামলার শুনানী শেষ করতে হয় (দেওয়ানী কার্যবিধি আদেশ১৮, বিধি-১৯)। চূড়ান্ত শুনানী (পি. এইচ) ও পরবর্তী চূড়ান্ত শুনানী (এফ. পি. এইচ বা পার্ট হার্ড) পর্য্যায়ে বিচারক জবানবন্দী, জেরা, দলিলাদি গ্রহণ এবং যুক্তিতর্ক শুনবেন।

১১।রায় ঘোষণা

মামলা শুনানী সমাপ্ত হওয়ার পরে অনধিক ৭ দিনের মধ্যে আদালত রায় ঘোষণা করবেন (দেওয়ানী কার্যবিধি আদেশ-২০, বিধি-১১)।

১২।ডিক্রি প্রদান

রায় ঘোষণার তারিখ হতে ৭ দিনের মধ্যে ডিক্রি প্রদান করতে হবে (দেওয়ানী কার্যবিধি আদেশ-২০, বিধি -৫)

তাছাড়া মামলার যেকোন পর্যায়ে পক্ষগণ আর্জি, জবাব সংশোধণ, অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা, স্থানীয় পরিদর্শন এবং স্থানীয় তদন্তের জন্য আদালতের দরখাস্ত প্রদান করতে পারবেন। মামলার জবাব দাখিলের পর প্রতিদ্বন্দ্বিতাকারী পক্ষগণ যে কোন সময় আপোষ নিষ্পত্তির জন্য আদালতের মধ্যস্ততায় বা আদালতের বাইরে বসতে পারেন। দেওয়ানী কার্যবিধির ৮৯(ক) ধারা অনুযায়ী আপোষ নিষ্পত্তির কথা বলা হয়েছে, যা এ. ডি. আর নামে পরিচিত।

বাসে শিক্ষার্থীরা হাফ ভাড়াই দিবে, না নিলে ব্যবস্থা

সরকারি পরিবহন বিআরটিসিসহ অন্যান্য বাসে শিক্ষার্থীদের কাছ থেকে হাফ ভাড়া না নিলে ব্যবস্থা নেয়া হবে বলে জানিয়েছেন সড়ক পরিবহন ও সেতুমন্ত্রী ওবায়দুল কাদের। তিনি সোমবার রাজধানীর বিআরটিসি কার্যালয়ে ডিপো ব্যবস্থাপকদের সঙ্গে বৈঠক শেষে সাংবাদিকদের একথা বলেন। ওবায়দুল কাদের বলেন, ‘সরকারি পরিবহন বিআরটিসিসহ অন্যান্য বাসে শিক্ষার্থীরা হাফ ভাড়াই দিবে। তাদের কাছ থেকে বাসগুলো হাফ ভাড়া না নিলে সঙ্গে সঙ্গে অভিযোগ করবেন। ব্যবস্থা নেয়া হবে।’ কিন্তু কোথায় অভিযোগ জানাতে হবে সে বিষয়ে স্পষ্ট করে কিছু বলেননি তিনি। মন্ত্রী বিশেষায়িত বাস সম্পর্কে বিআরটিসির চেয়ারম্যান মিজানুর রহমানের কাছে জানতে চাইলে তিনি জানান, ১৬টি রুটে ১৩টি বিশেষায়িত মহিলা বাস চলাচল করছে। এছাড়া বিআরটিসির সব বাসে মহিলাদের জন্য সংরক্ষিত আসন রয়েছে। এ পরিপ্রেক্ষিতে মন্ত্রী বলেন, এসব বাস কী শুধু কেতাবে আছে, নাকি গোয়ালেও আছে। অর্থাৎ বাস ঠিক মতো চলাচল করছে কিনা। বৈঠকে ডিপো ব্যবস্থাপকদের উদ্দেশ্যে তিনি বলেন, বিভিন্ন রুটে বিআরটিসি অতিরিক্ত ভাড়া আদায় করছে। এসব অচিরেই বন্ধ করতে হবে। না হলে কঠোর ব্যবস্থা নেওয়া হবে।